重生不重来 (疯二神)

　　他明确地跟程总说：“从现在开始，我会逐渐减少对集团的注资。所以集团就不能再继续大量购买房产。以后我们手中的房产要慢慢减持。”
　　程总一听不再注资，也没有惊讶。他的点头说：“我会让人停止现在正在和其他同行协商的购买意向。”
　　唐浩泽摇头说：“不是不能买新的房产，如果前景不错依然可以谈下去。不过要慢慢减少购买其它公司的房产。这个减持的速度，可以参考集团负债。今年之后集团的利润要承担起偿还债务。”
　　“我会让人做一个全面的评估和计划。那我们现在手上的房产现在就开始出售？”
　　“开始着手加快销售速度。”唐浩泽正想说这个。“优先销售持有三年以上房产。不管住宅还是商铺，都要开始销售。”
　　持有三年以上的房产到现在比三年前至少增值50%。现在房子还算好卖，只要卖出去了天方集团就不愁没钱。
　　唐浩泽又说：“我们需要保持房价平稳。所以最好是卖给自住的客户，但是现在市场炒房的资本量巨大，也可以考虑整体销售炒房客。如果需要，我们可以降低售价。商业用地产，除了我们自己经营的商铺和商厦，其它的都可以考虑出售。出售对象可以优先选择现在的租赁方。”
　　程总再次点头，说：“如果在价格上给予一定的优惠，现在租用商铺的客户应当会考虑选择购买。毕竟我们在数年来没有加租，如果商铺被被别人买去了，他们就有可能面临加租的压力。”
　　唐浩泽说：“希望是那样！”租赁者确实是最好购买者，那是他们的刚需。“我看过报表。发现我手中的商业住宅租出去的还不到总量的10%？”而商铺和商厦的出租率则有35%左右。两者相差甚远。
　　“那是有客观原因的。”程总也知道这个数据。“主要有两个原因。第一个是我们考虑到日后大房型将会比较稀缺，所以主要投资是大房型，租金比较高，所以出租率比较低。第二个是我们购买房子的速度太快，很多房子还没来得及装修。”
　　唐浩泽接受他的解释，说：“我们手里的房子马上加大销售力度。销售后的收益在保证我们开发新楼盘和受过土地的前提下，尽可能偿还债务。”
　　目前集团的负债率已经高达83%。虽然数字并不算非常高，但这对于天方集团来说是一个非常危险的负债率。
　　因为天方集团的资产主要是手里囤积的房产，那些房产虽然还在升值，但偿还按揭和抵押贷款已经让天方集团压力很大。在这之前，天方集团虽然能从唐浩泽手中获得注资，但每年也要出售部分房产，为的就是偿还债务和利息。
　　在这种情况下，天方集团必须加快出售手里的资产。在减轻债务的同时，也尽可能将手中的不动产变成周转期更短的流动资金。否则房产价格一旦出现波动，整个天方集团就无力偿还短期债务。
　　而在半年后，唐浩泽再有钱也未必能承受天方集团的偿债压力。
　　“这几年房价一直在上升，我们现在出售手里房源再怎么也不至于亏损。另外，未来两年我们要加大在二三四线城市的投资，尽可能拿到更多土地。”
　　唐浩泽已经决定，在未来两年之后就开始谨慎拿地。但这不能说出来。他换了另外一种说法：“现在中国的楼市虽然还很火爆，但是我认为不认为在五年后市场还那么好。所以在两年后，我在投资方面需要更加谨慎，而且从现在开始就需要考虑转型。”
　　程总还是第一次听他提出集团转型的计划：“国内房地产市场虽然有出现低潮的可能，但在不同的市场环境下我们也可以转变经营思路。”
　　唐浩泽笑着说：“我说的转型，并不是完全放弃开发房地产。而是不能完全依靠房地产。我们以后可以参与国内外的房地产投资，或者通过做精品项目保持竞争力。但也需要考虑向其它行业进军。比如开发港口，又比如说加快对酒店行业的投资。甚至可以投资能源行业。”
　　在过去几年，依靠房地产开发行业的的便利，天方的酒店业务发展得很快。其中天方酒店作为一个商务酒店，虽然行业竞争很激烈，但天方酒店集团还是很快站稳了脚跟。另外协和酒店作为一个高档酒店品牌，也在国内外拥有二十四家分店，也算做起来了。
　　那其中有唐浩泽资金支持的因素。同时也有唐浩泽利用圈子网的宣传和营销的原因。不过中国人代海外旅游人数越来越多，天方酒店也已经具备了在海外投资的基础。所以唐浩泽认为天方集团的酒店业务应当开始考虑进一步的扩张。
　　程总也认为，酒店行业确实可以成为天方集团投资的一个重点方向。
　　只听唐浩泽又说：“其实我们天方已经成为一个涵盖房地产开发销售、房产租赁、电影院线、酒店业务的综合性集团。在两年之前就已经开始慢慢转型。我现在说转型，只是希望集团在后续的运营中，不要将重心完全放在房地产开发上面。”
　　程总听唐浩泽再三强调，要将集团的业务重心稍做转移，不由怀疑唐浩泽的想法：“老板。你……是觉得几年之后，中国房地产会出现拐点？”
　　唐浩泽肯定地点头，说：“你比我更清楚：中国的房产泡沫早已经存在。总有涨破的一天。”
　　再过几年，炒房会变得很难。
　　当外地户口买房无法按揭的规定落实，那会让炒房成本大大增加。就算有能力向银行借贷，也绝不可能有向银行按揭贷款那么长周期，能有五年就很长了。在那种情况下，炒房团再有钱也无力炒房。
　　因为房子是在太多了。


第五九六章 “夺”权

　　其实，天方集团的转型在两年前就开始了。
　　而且都是唐浩泽亲自干预下进行的转型。
　　那些转型动作，成功将天方集团的部分资产完成了内部消化，并且运转了起来。成为更良性的资产。
　　比如天方酒店集团下的两个酒店品牌。天方协和酒店、天方商务酒店。这两个酒店品牌让天方集团一些商业地产被应用起来。
　　不过唐浩泽觉得那些还够。
　　唐浩泽在经过两天的思考，现在又准备将天方集团名下的部分房产进行内部消化。
　　他对程总提出一个建议：“我发现天方集团在大中城市拥有不少小型楼盘和小型房产开发项目。”那些项目其实一些规模不大的商业项目，被天方集团整体买下了。
　　那些资产很多就是一两座楼，楼层也不高，大多十几层。而这些大楼只有三四层是商场，楼上全部是小户型的公寓。大多是七十平米以下的房型。只有少量是七十到九十平米之间。
　　那些房产已经大多被用于出租。
　　而唐浩泽对这些房产有自己的考虑：“那些房产的出租率比较高。不过我发现还是有不少的空置率。现在商务人员流动程度越来越高。有很多人可能只在一个城市里呆上一两个星期。对于很多人来说，住普通的宾馆条件太差，住酒店的成本又太高。”
　　唐浩泽顿了一下，看到程总若有所思，就继续说：“现在大中城市出现的酒店式公寓，可以承接长租、月租甚至是日租。你可以考虑一下叫这类房产改造成那样的方式经营。”
　　在有钱后，唐浩泽自然不会去租房或者是住小宾馆。
　　但是他“曾经”一辈子都没什么钱。而他上辈子跑的地方，有很多是小县城。住酒店，一晚一百多两百块钱，对他来说有点贵。所以那时他通常是住私人建的小宾馆。一晚六十到八十块钱。
　　程总对酒店式公寓也多有了解。
　　在一些中型城市出现一些接受日租酒店式公寓，环境和管理比宾馆都要好一些，日租费用和宾馆差不多。而月租的话，二三线城市里，一套四十平方左右的公寓要八百到一千二左右。
　　那比当地普通的出租屋要高不少，但在管理和环境上要比出租屋好得多。电器什么的也齐全。拥有一定服务、安全性比较好，居住环境比较舒适。那样的租金对于一些白领来说，还可以接受。
　　而且那样的公寓可以日租，短租，按照租用期长短给予一定的优惠。那对要出差一两个星期且需要自理食宿的商务人员来说，这种酒店式公寓也是很好的选择。
　　程总想了一会，说：“我们之前主要考虑过将那些公寓出售，所以有人提出过酒店式公寓的经营模式，但最后还是否决了。现在想来，如果将它们改造成酒店式公寓又不少的好处。一个可以减轻我们的销售压力，对那些房产进行内部消化。二来，可以提前提高资产周转。”
　　唐浩泽点头说：“那样的小户型房产还是比较好卖的，现在租户如果愿意买下，我们也可以出售给他们。但是剩下的房子，我们也完全可以用那样的模式进行经营。”
　　事实上，现在很多的酒店式公寓都是有部分是已经销售给个人了的。
　　“我会马上安排人进行调研，让天方地产将适合那样经营的房产规划出来。”程总知道并不是说所有小户型都适合经营酒店式公寓的。“不过我们可能要找一个专业的团队来做这个计划。”